#52.インボイス制度が不動産賃貸業に与える影響（大家さん）

こんにちは、朝イチゴルフ練習にハマっているオギーです(^^)/今回は、通称インボイス制度についてまとめてみます。良かったら最後まで読んで貰えるとウレシイです。

そもそもインボイス制度ってなに？

通称インボイス制度というのは、国税庁のサイトでも説明されている「適格請求書等保存方式」のことです。普通にカミそうなので、このブログでは、インボイス制度と記載しますので、ご容赦ください。

インボイス制度の具体的は？

現在は、インボイス（登録番号）を登録している事業者に関係なく支払った経費の消費税が仕入税額控除と呼ばれる損金算入が認められていました。事業をやっている方は、領収書にインボイス発行事業者か確認なんてせず、経費算入していたと思います。

いつから、インボイス制度は開始されるのか？

2023年10月から導入されます。但し、経過措置があるので、少しだけ緩和された猶予期間が設けられています。

期間	内容
2023/10～2026/9まで	インボイス発行業者以外からの課税仕入れも80%控除可能
2026/10～2029/9まで	インボイス発行業者以外からの課税仕入れも50％控除可能

つまり、3年＋3年は、段階を経て仕入税額控除に含めることができる額が減らされていきます。イメージとしては、2023/10にインボイス発行業者に乗り遅れても、取引先は、今までの80%は控除可能なので、被害が小さいです。そのまま取引を継続してもらえるかは、悩ましいところです。

導入までの流れを要約

インボイスを発行するには、下記の手続きをします。

1. 登録番号の申請手続き
2. インボイスへ登録番号の印字（納品書・請求書・領収証・支払通知書など）もちろん、電磁的記録でもOK！
3. 請求書発行システムの対応（インボイスごと税率の異なるごとに1回の端数処理）

つまり、申請手続きをして、請求書などにインボイス発行業者の番号を印字すればOKです。消費税計算でシステム対応が必要な場合がありますが、ひとまず無視して進むべしw

登録番号の申請手続き

2021年10月から申請できるようになります。所得税を納めているeTaxでも申請できるようになるようです。申請期限は、2023/3/31までとなっており、インボイス発行業者はWebで検索できるようになるので、逆に未登録の場合は取引に影響がでるかもしれません。

不動産賃貸業（大家さん）でインボイスの影響を受ける人（法人）

私も不動産賃貸業の法人がありますので、気になって、不動産賃貸業にどのような影響があるか整理してみました。

事業者を消費税で分類

法人や個人、大会社や中小企業、上場企業や非上場など事業者を分類する方法は無限にありますが、消費税を納めている形態で分類してみました。（私的な分類につき、賛否あるかと思いますw）

名称	内容
課税事業者	本則課税か簡易課税など計算方法に違いはあるが消費税を納めている事業者
免税事業者★影響アリ	前々期の課税売上が1000万以下で、課税業者の届け出をしていない事業者
その他	課税売上がない。新設法人で前々期が存在しない事業者

もちろん、いずれの場合も、課税事業者の届け出をすれば消費税を納めることは可能です。納税は国民の義務w

影響を受けるのはこんな場面（想像）

下記の条件かつ、免税事業者に該当したら、チェックが必要かもしれません。免税業者で売上が変わらないのに課税業者になる場合は、単純に利益が削られるため、年間の収益シミュレーションがブレてきます。今回のインボイス制度は、免税業者の益税を実質封じる仕組みなので、免税業者のまま事業を続けていくことが難しい方向になります。

• レジデンス中心で、一部だけテナントがあり、テナント家賃の合計が月額で約83万以内
• ソーラーを載せた物件があり、売電売上が月額で約83万以内
• 自販機を置いて、販売手数料などを受け取っている場合も同じく

対応策はありません

ほんとに商取引の仕組みをうまく使って、消費税の税収をアップするスキームなので、実質抜け道なしというところです。トリッキーな回避策は思いつきますが、現実的ではないような気がしますw

考えられる対応策

上手な対策がなさそうですが、期限がきまっていることなので、対応を進める必要があります。考えられそうなことを並べてみました。ちなみに私は、事業会社は課税事業者で、不動産賃貸業の法人は、レジデンスのみなので、非課税売上しかありません。（つまり概ね外野ですw）リアリティがなく、アレですが、誰かの何かの役に立てば幸いです。

家賃設定の見直しで利益を確保

少し時間があるので、契約更新時期に家賃アップの交渉をするか、インボイス発行事業者ではないが、契約は変更しない旨の覚書を今のうちに交わしておく。（いけそう？それとも、ムリゲー！？）

甘んじて課税業者になる

閉じられる免税業者の歴史に甘んじて受け入れ、課税業者となった場合に簡易課税・本則課税で今のうちにシミュレーションし、課税事業者になった場合の収益を想定する。簡易か本則で消費税の納める額に増減がある場合は、事前に簡易課税の届け出で少しは、税負担を減らせるかもしれません。

複数法人運営の場合は、課税業者を1つにまとめる

少しトリッキーですが、複数法人で運営されている場合、課税事業者を1法人だけにして、他の法人は、グループ内の課税事業者（法人）にインボイス未発行の事業者として取引すれば、課税事業者にならずに済むかもしれません。実益については未知数です。すみません。

究極テナント系を売却する

そもそも、テナント物件を売却してスッキリするのもアリだと思います。消費税を納める場合、資金的な意味でも税務（消費税計算や納税）などの事務負担という点でも、テナントを売却してしまうという方法もありだと思います。

トリッキーな対策（実現性に難あり？）

これは、話し半分ぐらいで読んで下さい。仕入税額控除には、原則インボイスの保存が必要ですが、一部例外とされている取引があります。次のような取引です。

3万円未満の公共交通機関の旅費	JRとか飛行機のチケットなど
卸売市場での生鮮食品等の譲渡	政治的なニオイ
農協を通じた農林水産物の譲渡	上に同じくw
3万円未満の自動販売機による販売	これは使えそう(^^)/
郵便切手を対価とする郵便サービス	許認可事業だから特別扱い

自販機使って、集金すればインボイス発行事業者じゃなくても取引先は、仕入税額控除の対象になるやん！って思ったり…冗談ですよw

そんなことしたら、恣意的な租税回避として、お縄になりそうなので止めましょうw

最後まで読んでいただきありがとうございます。PodCastも、のんびりやっていますので、良かったら聴いてみて下さい。（スタエフにも、PodCastのデータを気まぐれミラー配信しています）それではまた！